TMK m. 713 Kapsamında Olağanüstü Zamanaşımı ile Mülkiyetin Kazanılması
1. Giriş
Mülkiyet hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun koruduğu en güçlü aynî haklardan biridir. Bu hak, çoğunlukla hukuki işlem, miras veya mahkeme kararıyla kazanılmakla birlikte, bazı durumlarda zamanın geçmesi yoluyla da mülkiyet elde etmek mümkündür. “Zamanaşımıyla mülkiyetin kazanılması” kurumu, hukuk düzeninde fiilî durumu hukukî duruma dönüştürmeyi ve mülkiyet ilişkilerinde istikrarı sağlamayı amaçlar. Türk Medeni Kanunu bu konuda iki farklı yol öngörmüştür: olağan (m. 712) ve olağanüstü (m. 713) zamanaşımı. Bu makalede, tapusuz taşınmazlara özgü olan olağanüstü zamanaşımı ayrıntılı biçimde incelenecektir.
2. TMK m. 713’ün Hukuki Dayanağı ve Kapsamı
Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesi, olağanüstü zamanaşımıyla mülkiyetin kazanımını şu şekilde düzenlemiştir:
“Bir kimse, tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmazı, malik sıfatıyla yirmi yıl süreyle, aralıksız ve çekişmesiz olarak zilyetliğinde bulundurursa, o taşınmazın mülkiyetini kazanır.”
Bu hüküm uyarınca, olağanüstü zamanaşımı yalnızca tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar bakımından uygulanabilir. Dolayısıyla, tapulu taşınmazlarda mülkiyetin kazanımı için olağan zamanaşımı (m. 712) veya geçerli bir hukuki sebep gereklidir.
3. Olağanüstü Zamanaşımının Şartları
3.1. Tapuya Kayıtlı Olmayan Taşınmaz
Madde hükmü yalnızca tapu siciline tescil edilmemiş taşınmazlara uygulanır. Eğer taşınmaz kadastro görmüş ve tescil edilmişse, artık bu madde hükümleriyle mülkiyet kazanılamaz. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2018/4562 E., 2019/8321 K. sayılı kararında, kadastro görmüş taşınmazlar hakkında olağanüstü zamanaşımı hükümlerinin uygulanamayacağı açıkça belirtilmiştir (Yarg. 8. HD, 25.06.2019).
3.2. Malik Sıfatıyla ve Kesintisiz Yirmi Yıl Zilyetlik
Kazanımın gerçekleşebilmesi için, kişi taşınmaz üzerinde malik gibi davranmalı, zilyetliği kesintisiz, çekişmesiz ve davasız biçimde en az yirmi yıl sürdürmelidir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2016/8759 K. sayılı kararında şöyle denmiştir: “Olağanüstü zamanaşımıyla kazanım iddiasında bulunan kişinin zilyetliği, malik sıfatıyla, aralıksız ve çekişmesiz biçimde yirmi yıl sürmelidir; zilyetliğin bu nitelikleri taşımaması hâlinde kazanım mümkün değildir.”
3.3. Çekişmesiz ve Fiilî Zilyetlik
Zilyetliğin çekişmesiz olması, taşınmazın mülkiyetine veya kullanımına ilişkin herhangi bir dava veya itirazın bulunmamasını ifade eder. Yargıtay’a göre, zilyetlik süresince mülkiyet iddiasına karşı açılmış bir davanın varlığı, bu koşulu keser. Fiilî zilyetlik ise, taşınmaz üzerinde gerçekten tasarrufta bulunmayı, yani kullanım, bakım veya ekonomik değerlendirme faaliyetlerinin fiilen yürütülmesini gerektirir.
4. Olağanüstü Zamanaşımının Hukuki Niteliği
Bu kurum, “aslen kazanma” yollarından biridir; yani önceki malik veya malik sıfatı taşıyan kimsenin hakkına dayanmaz. Mülkiyet, yeni bir hak olarak kazanılır. Bu yönüyle, olağan zamanaşımı (m. 712) ile arasındaki temel fark, iyiniyet şartının aranmayışıdır. Kanun koyucu, burada iyiniyeti aramamıştır çünkü tapusuz taşınmazlarda sicil güvenliği söz konusu değildir; bu nedenle zilyetliğin dürüstlükle yürütülmesi yeterli görülür.
5. Tescil Davası ve İspat Yükü
Olağanüstü zamanaşımıyla kazanım, kendiliğinden mülkiyet doğurmaz; kişinin mülkiyet hakkını kazanabilmesi için tescil davası açması gerekir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2019/1097 K. sayılı kararında şu ifadeler yer alır: “TMK m. 713 kapsamında zamanaşımıyla mülkiyet kazanımı iddiası, tescile konu edilmedikçe tamamlanmaz. Mahkeme, iddiayı araştırmakla yükümlüdür ve zilyetliğin niteliği somut delillerle ispatlanmalıdır.”
6. Sonuç
Olağanüstü zamanaşımıyla mülkiyetin kazanılması, mülkiyetin ekonomik işlevini ve hukukî istikrarı esas alan bir kurumdur. Kanun koyucu, uzun süre fiilen sahiplik sürdüren kişiye, artık mülkiyet hakkının tanınmasını uygun görmüştür. Bu yönüyle TMK m. 713, fiilî durumu hukukî statüye dönüştürerek toplumda mülkiyet güvenliğini güçlendiren bir araç niteliğindedir.
Kaynakça
- Oğuzman, M. Kemal / Barış, Özer: Eşya Hukuku, 12. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2020.
- Eren, Fikret: Mülkiyet Hukuku, Yetkin Yayınları, Ankara, 2021.
- Kılıçoğlu, Ahmet M.: Ayni Haklar (Zilyetlik ve Tapu Sicili), Turhan Kitabevi, Ankara, 2018.
- Yargıtay İçtihatları Dergisi, Cilt: 45, Sayı: 3, 2020.
- TMK (Türk Medeni Kanunu), 4721 sayılı Kanun, m. 713.